C.M. 08/01/1999 n. 13/T

46). Le zone censuarie di uno stesso comune assumeranno numerazione progressiva nell'ambito di quella generale della provincia. 5 - La formazione delle microzone comunali

5.1 - Definizione, caratteri e finalità della microzona La microzona è, di norma, una porzione continua del territorio comunale, individuata catastalmente da uno o più fogli di mappa, che presenta omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio- economici degli insediamenti, nonchè nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti. Ogni microzona individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari (art. 2, comma 1 del regolamento). Come già rilevato, i parametri mercantili svolgono un ruolo determinante nella definizione della zonizzazione del territorio comunale. Di fatto il prodotto più significativo di questa operazione è costituito da una mappa rappresentativa dei valori fondiari della microzona; più precisamente una mappa con maglie caratterizzate da segmenti del mercato immobiliare particolarmente contenuti. Nondimeno, ambiti territoriali di un comune, caratterizzati da livelli tendenzialmente omogenei dei valori e/o redditi immobiliari, possono costituire distinte microzone, qualora presentino caratteri di base (morfologici- ambientali, urbanistici, edilizi, ecc.) fortemente disuniformi. Alla fine delle operazioni di qualificazione, classificazione e determinazione delle nuove tariffe d'estimo, l'ufficio provvederà ad associare ad ogni microzona un intervallo di classi per ciascuna categoria presente nel quadro di qualificazione, desumendolo dal corrispondente prospetto tariffario (figura 8). fig 8. A questo range faranno riferimento, ordinariamente, le nuove procedure di classamento parametrico. Più precisamente, alla fine del processo revisionale in esame, in coerenza con il dettato legislativo e regolamentare, a ciascuna unità immobiliare della medesima categoria e sita nella stessa microzona, è attribuita la competente classe di redditività - all'interno del suddetto range - in funzione di parametri e coefficienti ponderativi: - dei caratteri specifici dell'intorno del fabbricato, in cui è sita l'unità da classare; - e soprattutto delle caratteristiche edilizie del fabbricato e dell'unità immobiliare medesima. Da quanto evidenziato emerge pienamente la rilevanza delle microzone catastali nel progettato nuovo sistema estimativo del catasto fabbricati. Come già osservato nel precedente capitolo, esse sono destinate a costituire il principale strumento di aggiornamento e di perequazione degli attuali valori catastali, non solo nella attuale fase di rivisitazione genera- le del sistema, ma anche a regime. Inoltre, detto strumento - centrale per il futuro sistema di classamento parametrico - si qualifica altresì per il requisito di trasparenza che verrà garantito al sistema ed alla larghissima platea degli utenti possessori immobiliari. La zonizzazione del territorio comunale permette altresì: - una significativa semplificazione del modello logico-matematico del sistema di classamento parametrico, previsto dal regolamento in esame, attraverso la drastica riduzione delle numerose variabili connesse con le caratteristiche posizionali del territorio comunale; - di dinamicizzare i meccanismi di aggiornamento delle rendite a seguito delle modificazioni territoriali e dei relativi valori immobiliari. Infine, è da osservare come le microzone possano rappresentare - nei limiti della flessibilità del sistema impositivo degli immobili e segnatamente dell'I.C.I. anche uno strumento importante per il governo del territorio, dal momento che permettono una più corretta e puntuale previsione degli effetti, sul gettito I.C.I. ed in definitiva sulle entrate tributarie di ogni singolo comune, delle possibili opzioni in tema di pianificazione e gestionedel territorio.

5.2 - Criteri per la definizione delle microzone Circa i criteri per la definizione delle microzone, è da osservare come all'interno di ciascuna microzona, il rapporto tra i valori di mercato massimo e minimo a metro quadrato delle unità immobiliari di riferimento, di norma, non deve risultare superiore a due. A tale fine non sono da prendere in considerazione unità immobiliari aventi caratteri singolari per la microzona o, comunque, poco significative a livello statistico. Inoltre, lo scostamento percentuale fra i valori medi ordinari a metro quadrato delle unità di riferimento site in due microzone contigue ed urbanisticamente omogenee non deve risultare di norma inferiore al 30%. Il valore medio ordinario è quello caratterizzato dalla massima frequenza con cui i singoli valori sono riscontrati. In presenza di particolari ed oggettive condizioni, che non consentano il rispetto dei limiti suddetti, gli stessi possono essere superati fino ad assumere, rispettivamente, le entità di 3 e del 20%. Le unità di riferimento per il rispetto dei rapporti dei valori suddetti sono di norma quelle a destinazione residenziale (qualificabili con le nuove categorie R/1, R/2, R/3 ). Ove dette unità siano presenti in misura poco significativa (ad esempio nelle zone industriali-artigianali o a vocazione terziaria), sono da assumere a riferimento unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale ordinaria più rappresentativa nella microzona esaminata. Anche per comprensori industriali-artigianali o di diversa vocazione funzionale, dove comunque risultino prevalenti le unità a destinazione speciale soggette ad attribuzione di rendita con stima diretta, appare di norma utile costituire autonome microzone, anzichè aggregare i relativi ambiti territoriali a microzone contigue. Di fatto anche nella richiamata fattispecie la microzona potrà essere proficuamente utilizzata per tutte le unità censibili nelle categorie ordinarie, in quanto le stesse - risentendo verosimilmente dei caratteri e delle vocazioni specifiche della zona (industriale, artigianale, ecc.) - possono trovare un più appropriato segmento della scala di redditività in un'autonoma microzona, piuttosto che in quelle contigue. Simmetricamente a quanto già rappresentato per la casistica ordinaria, la microzona, così individuata, assumerà a riferimento, per l'accertamento dei valori, la destinazione delle unità immobiliari più frequente fra quelle presenti tra quelle appartenenti ai gruppi ordinari. Infine, in relazione ai limiti sopra richiamati concernenti il rapporto tra i valori massimo e minimo delle unità immobiliari di riferimento, nonchè lo scostamento tra i valori medi di due microzone contigue, è il caso di osservare come le finalità degli stessi siano da identificare nella esigenza di evitare, per un verso, una zonizzazione poco significativa ed efficace ai fini delle operazioni di classamento (a causa dell'ampiezza dei segmenti di mercato), per altro verso, una eccessiva polverizzazione del territorio comunale in ambiti troppo ristretti e di difficile gestione. è da precisare peraltro come detti criteri debbano essere riguardati come una guida metodologica non rigida, dovendo trovare applicazione in realtà urbane molto diverse per consistenza, contesto ambientale, urbanistico, storico-culturale, ecc. In ogni caso, le operazioni di formazione delle microzone richiedono la conoscenza, ovvero la rilevazione diretta, di molteplici informazioni di natura qualitativa e quantitativa, idonee a parametrare le qualità, urbana ed ambientale, delle diverse zone del territorio comunale. Per quanto concerne i caratteri quantitativi, gli stessi sono desumibili dall'analisi - per ciascuna microzona e segnatamente per le unità assunte a riferimento - del mercato immobiliare locale e concernono

a) i prezzi o i valori del mercato di trasferimenti immobiliari

b) i prezzi o i valori del mercato delle locazioni

c) l'incidenza del fattore area sul valore di mercato dei fabbricati. Inoltre gli ulteriori elementi informativi prevalentemente qualitativi atten gono a:

d) la densità demografica locale del territorio

e) lo sviluppo socio-economico della popolazione residente

f) le condizioni morfologico-ambientali

g) la conformazione orografica e idro-geologica

h) la destinazione effettiva del suolo

i) la destinazione dei piani di utilizzazioni del suolo (strumenti urbanistici)

j) la dotazione di infrastrutture, servizi, ecc.

k) lo stato di conservazione delle infrastrutture

l) le tipologie edilizie esistenti e relative consistenze

m) l'epoca delle costruzioni

n) lo stato di conservazione delle costruzioni. Parametrazione dei caratteri qualitativi della microzona Di seguito vengono fornite indicazioni per un'uniforme parametrazione dei caratteri qualitativi, previsti dall'art. 2 del regolamento:

- caratteri morfologico-ambientali: zona di pianura, fascia litoranea, zona pedecollinare, zona collinare, zona pedemontana, zona montana.

- tipologia delle zone edificate: capoluogo comunale, centro frazionale, borgata.

- la destinazione delle zone edificate: residenziale (privata, convenzionata), direzionale, commerciale, alberghiera, artigianale, industriale. La destinazione dello strumento urbanistico sarà in particolare tenuta in considerazione per l'associazione all'una o all'altra microzona di ambiti territoriali inedificati o parzialmente edificati.

- i caratteri socio-economici delle zone edificate: signorile, civile, economico, popolare.

- le infrastrutture ed i servizi urbani pubblici: reti tecnologiche e viarie, verde pubblico, scuole e asili, centri civici e per servizi socio-sanitari, impianti sportivi, servizi di trasporto.

-le tipologie edilizie: edifici a torre, edifici multipiano, edifici in linea, case a schiera, ville e villini, capannoni per attività artigianali, costruzioni per la piccola e media industria, stabilimenti e opifici industriali.

- l'epoca di costruzione dei fabbricati: sotto questo aspetto le unità immobiliari possono essere associate a tre insiemi, costruzioni nuove o ristrutturate, recenti e vecchie, in conformità ai criteri già in uso per l'osservatorio dei valori immobiliari del Dipartimento del territorio.

- lo stato di conservazione dei fabbricati: cattivo, mediocre, buono, ottimo.

-le tipologie catastali: si farà riferimento al nuovo quadro di qualificazione allegato al regolamento. Accertamento dei caratteri quantitativi della microzona E' stato già precisato come i criteri quantitativi attengano in modo precipuo ai livelli dei valori patrimoniali o reddituali espressi dal mercato. Più in particolare è stato già sottolineato come i valori (e i redditi) massimi, minimi e medi da accertare devono essere quelli più diffusi o frequenti registrati nella zona. Di contro devono essere scartati i dati singolari e occasionali Infatti, anche per la formazione delle microzone bisogna richiamarsi al principio dell'ordinarietà, secondo il quale la stima è oggettiva, cioè generalmente valida, solo se i dati sono stati desunti tenendo conto di comportamenti personali (imprenditori) e situazioni obiettive (immobili) più ricorrenti nel mercato corrente. Pertanto, le suddette entità devono risultare dalla media ponderale di un significativo e comunque rappresentativo numero di dati. Ovviamente, i dati da accertare devono fare riferimento ad unità immobiliari similari fra loro per caratteristiche posizionali ed edilizie. Si raccomanda di evidenziare le caratteristiche degli immobili, che qualificano rispettivamente i livelli minimo e massimo di valore (e di redditività) nell'ambito di ciascuna microzona. Per ogni categoria il livello minimo è da attribuire all'edificio di caratteristiche edilizie e di ubicazione meno appetibili nell'ambito della microzona, mentre il livello massimo è associato ad unità con elevato apprezzamento commerciale dei medesimi elementi di qualificazione. In entrambi i casi, come già in precedenza specificato, debbono essere selezionati valori scaturiti da una libera contrattazione e scartati valori eccezionali per singolari caratteristiche degli immobili ovvero per scelte soggettive delle parti. In generale bisogna tenere presente che: